中古住宅を民泊施設に改修・減床して開業

長崎市内にある築43年の二階建てRC住宅を改修して民泊施設として開業した例です。
私のところに相談があったときには、すでに行政書士さんが市役所の建築指導課に相談に行かれたあとでした。

この建物の概要は、
・主たる用途：一戸建ての住宅
・構造／規模：RC造2階建て　延床面積=102.09m2
・確認済証：有り
・検査済証：無し

ここでのポイントは3つ

・床面積＞100m2→　用途変更の建築確認が必要（法改正前）
・検査済証がない→　12条5項の報告の提出
・未申請の増築部分（木造）あり

通常、木造住宅（200m2未満）であれば検査済証がない場合でも、12条5項の報告によって違反部分等を是正し、用途変更（確認申請）を提出する方法もあります、今回はRC造のため建築基準法の単体規定（構造規定）に適合させるためにはかなりの費用が発生すると考えられます。

そこで、今回は建物の「使用面積」を100m2未満とすることで使用する用途を『寄宿舎』に変更することにしました。ただし、減床する部分はCBの隔壁で遮断して区画するよう、建築指導課から指導が入りました写真）

これには少し戸惑いはありました。このような減床するケースでは準耐火構造の壁で仕切ればよかったので、、、（笑）